“广宇快速发展获注60亿地产溢价187%”

记者马宇飞

鲁能集团将整个房地产业务注入广宇快速发展( 000537，收盘价10.24元)的计划迈出了第一步。 广宇迅速发展25日，企业以9.88元/股的发行价，向鲁能集团增发7亿股以下股份，持有7家下属房地产企业的股份，即重庆鲁能34.5%、宜宾鲁能65%、海南鲁能广大100%、海南三亚湾100%、海南英大100%。 此次鲁能集团拟注入广宇快速发展的7个股权账面价值，按被投资单位账面净资产乘以拟注入股权比例计算，共计20.6亿元，但预估值达59.2亿元，增值38.5亿元，增值率为187%。

鲁能集团认为附加值较大的是房地产企业的主要资产为房地产开发项目，目前房地产市场较景气，但房地产开发项目占用的土地收购时间早，收购价格低，考虑到合理的开发效益后，房地产 据统计，上述目标房地产项目判断增值率为33%~127%。 并且由于房地产企业的资产负债率较高，在财务杠杆作用下，房地产开发项目的附加值反映在公司净资产上，判断后净资产增值幅度扩大，据统计，上述目标企业的净资产增值率为140%~536%。

但是，据拆解相关人士介绍，房地产领域已经因政策变化而出现预期下降，在这种背景下，以“市场景气”为理由大幅上调房地产资产来判断附加值完全不合适。 此外，此次向广宇注入的迅速发展的7家房地产企业负债率居高不下，在国家政策调控房地产市场的趋势下，如此高的附加值很难保证上市公司股东的利益。

鲁能集团间接持有总计20.017%的广宇快速发展的股份，为控股股东的相关人员，此次交易将构成关联交易。 交易完成后，广宇将迅速发展并拥有所有目标企业的控制权，实现鲁能集团房地产业务的整体上市。 关于

集团剩下的房地产资产，鲁能集团注销剩下的7家房地产企业，其他5家房地产企业因存在障碍暂时不注入，但条件成熟后会择机注入广宇迅速发展。

鲁能集团表示，对广宇的快速发展保证，从交易实施年度开始的三年内，将对目标资产的利润预测承担保证责任。 在保修期内，如果目标资产的实际利润小于预测净利润，鲁能集团负责向广宇快速发展而用现金补偿净利润差额的实际利润超过预测净利润，鲁能集团无需向广宇快速发展进行补偿。 净利润差额的计算方法是预测净利润-实际利润。 净利润差异的具体补偿承诺尚未公布，鲁能集团表示，标的资产交易价格明确后，将另行签署协议。

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